Ce conditii are un credit Prima Casa?
Creditele Prima Casa au conditii de acordare stabilite prin lege. Participarea in Programul Prima Casa se poate face o singura data de catre un solicitant.
Solicitantii de credite trebuie sa indeplineasca toate criteriile de mai jos pot beneficia de finantare:
- nu detin la data acordarii creditul, in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul/sotia, nicio locuinta indiferent de modul si momentul in care a fost dobandita. Exceptie fac doar persoanele care detin, in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul/sotia, o proprietate cu suprafata utila mai mica de 50 mp;
- locuinta care se achizitioneaza se incadreaza in una din clasele A, B sau C de eficienta energetica (acest criteriu se va aplica din momentul in care legea va impune obligativitatea certificatului energetic la vanzarea unei locuinte);
- dispun de un avans de minim 5% din pretul de achizitie, care acopera diferenta intre valoarea de achizitie a imobilului si valoarea creditului;
- indeplinesc conditiile de eligibilitate ale bancii;
- constituie un depozit colateral, egal cu 3 rate lunare de dobanda;
- se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata in primii 5 ani de la dobandirea acesteia.
Ce locuinta pot cumpara?
Programul Prima Casa permite atat cumpararea unei locuinte vechi, a uneia nou construite si chiar constructia unei locuinte, cu ajutorul creditului.
O alta facilitate a programul este ca permite asocierea mai multor persoane pentru a construi un imobil, cu mai multe locuinte.
Prin acest program se poate cumpara orice locuinta, indiferent de pretul de achizitie sau de suprafata acesteia. Singura limitare se refera la valoarea creditului, care difera in functie de tipul locuintei ce urmeaza a se achizitiona:
- in cazul locuintelor vechi, valoarea maxima a creditului este de 57.000 euro;
pentru locuintele noi (cu o vechime mai mica de 5 ani la momentul solicitarii creditului) si cele consolidate seismic, creditul maxim este de 66.500 euro; - pentru locuintele nefinalizate (aflate in diverse faze de executie) si pentru cele ce urmeaza sa se construiasca, valoarea maxima a creditului este de 66.500 euro;
- pentru locuintele care urmeaza sa se construiasca prin asocierea mai multor persoane fizice, valoarea maxima a creditului este 71.250 euro pentru fiecare persoana asociata;
Sunt considerate locuinte noi cele la care receptia de terminare a lucrarilor s-a efectuat in urma cu mai putin de 5 ani. Iar locuintele consolidate seismic sunt cele care au suferit lucrari de interventie in ultimii 5 ani. Restul locuintelor sunt considerate locuinte vechi.
Majoritatea clientilor care au obtinut credite Prima Casa au decis sa achizitioneze locuinte deja existente (vechi sau nou construite).
Care este avansul minim la creditul Prima Casa?
Avansul minim la creditul Prima Casa este de 5% din pretul locuintei numai daca valoarea imobilului este mai mica sau egala cu:
- 60.000 euro pentru locuintele vechi
- 70.000 euro pentru locuintele noi (finalizate in ultimii 5 ani) sau consolidate seismic (in ultimii 5 ani)
- 70.000 euro pentru locuintele in curs de executie sau ce urmeaza sa se construiasca;
- 75.000 euro pentru locuintele ce urmeaza sa se construiasca prin asocierea mai multor persoane (minim 2 beneficiari).
Chiar si in cazurile de mai sus, avansul minim poate fi mai mare de 5%, daca valoarea ce rezulta in raportul de evaluare a locuintei este mai mica decat pretul de achizitie.
Exemplu
O persoana cumpara o locuinta veche de 50.000 euro, insa raportul de evaluare stabileste ca valoarea sa este de 45.000 euro. Atunci banca va finanta doar 95% din pretul de evaluare, adica 42.750 euro (45.000 x 95%).
Prin urmare, avansul minim devine in acest caz de 7.250 euro (50.000-42.750), adica 14,5% din pretul de achizitie.
In cazul in care pretul de achizitie depaseste pragurile stabilite mai sus, atunci avansul minim este egal cu diferenta dintre pretul de achizitie si valoarea maxima a creditului pentru locuinta achizitionata.
De exemplu, pentru achizitia unui locuinte vechi de 70.000 euro prin credit Prima Casa, avansul minim va fi de 13.000 euro (70.000-57.000).
Cum obtin un credit Prima Casa ?
Pentru a obtine un credit Prima Casa, solicitantii trebuie sa se adreseze uneia din bancile participante in program.
Aceasta vizita se poate face atat inainte de a incepe sa cauti o locuinta, cat si atunci cand ai gasit deja locuinta. O atentie deosebita trebuie acordata termenului de plata din antecontractul de vanzare-cumparare. Procedura de acordare poate dura cateva saptamani la banca, astfel ca e bine sa stabilesti cu vanzatorul un termen de minim 60 zile pentru efectuarea platii.
La prima vizita la banca, ofiterul de credit face o evaluare a clientului, pentru a verifica daca acesta se incadreaza in conditiile de eligibilitate. Raspunsul oferit nu este insa unul definitiv, acesta fiind prezentat doar dupa analizarea dosarului de credit.
Pasii urmatori constau in aducerea documentelor solicitate de banca, cum ar fi:
- copie dupa contract de munca si adeverinta de venit
- antecontract de vanzare-cumparare imobil
- extras de carte funciara pentru imobil
- declaratie pe proprie raspundere la notar, cu privire la faptul ca nu mai deti nicio locuinta sau locuinta detinuta are o suprafata utila de cel mult 50 mp.
Dupa depunerea tuturor documentelor, trebuie sa astepti chiar si cateva saptamani, pentru a afla decizia bancii. Daca aceasta intarzie mai mult de 2 saptamani, e bine sa revii la banca si sa ceri explicatii.
In cazul in care raspunsul bancii este favorabil, dosarul va fi trimis la Fondul de garantare. Aici analiza nu dureaza mai mult de cateva zile (indiferent de ce spune ofiterul de la banca!), dupa care vei primi creditul.
Care sunt costurile?
Costurile creditelor Prima Casa sunt limitate prin lege, ceea ce a facut ca aproape toate bancile sa stabileasca dobanzile la limita plafonului maxim acceptat prin lege. Mai sunt si mici exceptii astfel ca merita sa cercetezi putin piata, inainte de a semna un contract.
In prezent, se pot obtine doar credite in lei prin acest program. Rata dobanzii la credit este variabila, iar marja de dobanda este limitata la maxim 2 puncte procentuale peste indicele Robor la 3 luni.
Marja include si nivelul comisioanelor percepute de banci, astfel ca daca vezi o oferta cu marja mult prea mica, este foarte posibil sa existe comisioane lunare.
Pe langa dobanzile si comisioanele bancii, clientul este obligat sa plateasca si:
– comisionul anual de garantare (0,45% pentru locuinte noi, respectiv 0,49% pentru locuinte vechi), care se aplica la jumatate din soldul creditului.
– prima de asigurare a imobilului.
Pentru a compara corect costul creditelor, DAE este cel mai bun criteriu, deoarece tine cont atat de dobanda, cat si de comisioane.
La acordarea creditului, cele mai multe banci au eliminat comisionul de acordare, iar unele suporta chiar si costul evaluarii imobilului.
Ca si costuri suplimentare, mai apar:
– taxele notariale pentru cumpararea locuintei;
– depozitul colateral pentru obtinerea creditului (acesta se recupereaza dupa rambursarea creditului).
Ulterior, nu exista comision de rambursare anticipata, astfel ca imprumutul se poate plati mai repede, fara penalizari.
Cum pot schimba locuinta?
Daca ai cumparat o locuinta prin programul Prima Casa si vrei sa o schimbi, acest lucru este posibil printr-un nou credit Prima Casa.
Schimbarea locuintei este posibila doar daca vinzi locuinta cumparata initial. Nu poti pastra locuinta si sa soliciti un al doilea credit Prima Casa.
In urma vanzarii, banii vor fi utilizati pentru a rambursa integral imprumutul. Daca suma incasata nu acopera datoria fata de banca, trebuie sa acoperi diferenta din surse proprii.
Ulterior, poti solicita un nou credit Prima Casa pentru a cumpara o alta locuinta. Noul imobil trebuie sa aiba o suprafata mai mare decat cel cumparat initial prin program sau sa aiba o valoarea mai mare de achizitie (conform raportului de evaluare).
Schimbarea locuintei prin aceasta procedura se poate efectua chiar si inainte de expirarea interdictiei de 5 ani pentru vanzarea locuintei initiale. Legea prevede o exceptie speciala, ce poate fi obtinuta cu aprobarea bancii.
Noul credit Prima Casa va avea aceleasi restrictii, care orice alt credit acordat prin acest program. Procedura de schimb este valabila atat pentru cumpararea cat si pentru constructia unei locuinte.
Cand este posibila vanzarea locuintei?
Locuinta achizitionata prin programul Prima Casa nu poate fi vanduta in primii 5 ani de la achizitie. Exista insa anumite exceptii.
Creditul Prima Casa este insotit de o conditie speciala, prin care se interzice vanzarea locuintei in primii 5 ani. Aceasta interdictie se inscrie in cartea funciara.
Dupa ce trec 5 ani, locuinta poate fi vanduta oricand, singura conditie fiind ca datoria fata de banca sa fie integral acoperita. Prin urmare, sumele incasate din vanzarea locuintei vor fi utilizate cu predilectie pentru acoperirea creditului.
Banii ramasi vor reveni clientului. Pe de alta parte, daca suma incasata nu acopera creditul ramas, atunci clientul trebuie sa acopere diferenta din surse proprii. In caz contrar, locuinta nu poate fi vanduta.
Locuinta vanduta poate fi achizitionata inclusiv printr-un credit Prima Casa, de catre noul cumparator, daca el indeplineste conditiile programului.
Exista si posibilitatea ca locuinta sa fie vanduta inainte de expirarea perioadei de 5 ani. Conditia este ca in prealabi, creditul sa fie rambursat integral, din surse proprii de catre client. Daca imprumutul s-a achitat, atunci cleintul poate primi acceptul bancii pentru radierea ipotecii, iar locuinta va fi libera de sarcini, putand fi vanduta oricand.
O alta posibilitata este schimbarea locuintei printr-un nou credit Prima Casa. Si in acest caz, locuinta va putea fi vanduta inainte de expirarea perioadei de 5 ani, cu conditia cumpararii unui nou imobil.
